說到物業(yè)的問題

很多業(yè)主都知道一些

但大多都是一知半解

今天就來跟大家說說

關(guān)于物業(yè)的一些小知識

不可以。

《民法典》第九百三十九條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力?！?/span>

前期物業(yè)是指物業(yè)出售后至業(yè)主委員會成立并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人之前這一期間的物業(yè)。業(yè)主辦理房屋交接和入住登記手續(xù)并領(lǐng)取鑰匙以后，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的合同關(guān)系即成立并生效，業(yè)主需按前期物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。

不可以。

《民法典》第九百四十四條第一款規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費?！?/p>

物業(yè)服務(wù)具有公共性，其服務(wù)對象是小區(qū)全體業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所收取的物業(yè)服務(wù)費主要用于小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備（比如電梯、門禁）的日常運行、維護(hù)，小區(qū)綠化管理，安全保衛(wèi)，公共區(qū)域保潔等相關(guān)支出。因此，即使房屋空置也應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同的約定交納相應(yīng)的物業(yè)費。

不可以。

業(yè)主所有的建筑物專有部分即自有房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，若房屋在法定或約定保修期和保修范圍內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位即開發(fā)商承擔(dān)維修義務(wù)，若房屋因他人侵權(quán)導(dǎo)致質(zhì)量問題，則由侵權(quán)人承擔(dān)維修義務(wù)。上述爭議或為房屋買賣合同糾紛，或為侵權(quán)責(zé)任糾紛，均系物業(yè)服務(wù)合同之外的另一法律關(guān)系。

《民法典》第四百六十五條規(guī)定：“依法成立的合同，僅對當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外?！?/p>

因此，業(yè)主可依法向開發(fā)商或侵權(quán)人主張維修義務(wù)以及包括物業(yè)費在內(nèi)的損失，但不能以此為由拒交物業(yè)費。

一般情況下不可以。

《民法典》第九百四十二條的規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)……維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。”

由此可見，當(dāng)小區(qū)內(nèi)發(fā)生偷盜事件后，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向有關(guān)部門報告，并提供監(jiān)控錄像、安保記錄等，協(xié)助相關(guān)部門處理偷盜事件。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)證明其已經(jīng)履行了上述義務(wù)，業(yè)主則不能以發(fā)生偷盜為由拒付物業(yè)費。但如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到上述義務(wù)，則根據(jù)其違約責(zé)任的大小適當(dāng)減免部分物業(yè)費，還有可能對業(yè)主的損失承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

不可以。

《民法典》第九百四十四條的規(guī)定：“業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費。”

因此，如果業(yè)主逾期不支付物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付，也可以提起訴訟或仲裁，依法催討物業(yè)服務(wù)費，而不能采取包括扣押房產(chǎn)證、停用門禁卡、切斷水電等違法行為催收，否則應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任或侵權(quán)損害賠償責(zé)任。

不可以。

物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主群體利益，在無新的物業(yè)服務(wù)人承接時，原物業(yè)公司撤場將導(dǎo)致小區(qū)無人管理、維護(hù)的狀態(tài)，影響小區(qū)業(yè)主的整體利益，影響社會公共管理秩序。

《民法典》第九百四十八條規(guī)定：“ 物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方?！?/p>

第九百五十條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費?！?/p>

因此，在沒有新聘新物業(yè)的情形下，原物業(yè)公司如果繼續(xù)提供服務(wù)的，業(yè)主仍應(yīng)按原合同約定交納物業(yè)費。

一是交房前產(chǎn)生的物業(yè)費。

二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同主要義務(wù)的。

三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)法定程序擅自增加收費項目、擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)的情況。

但由于物業(yè)服務(wù)合同履行過程中出現(xiàn)的問題各不相同，具體問題需要具體分析和判斷，是否存在不交或少交物業(yè)費的情形，要根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不同違約情形區(qū)別對待。

首先，應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)保持良好的溝通，并且及時有效的固定相應(yīng)的證據(jù)，做到依法維權(quán)，有理有據(jù)。

其次，業(yè)主在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通無效或達(dá)不成合意的情況下，也可向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理部門反映，同時提交相關(guān)的證據(jù)。

另外，還可以在有關(guān)調(diào)解組織的主持下進(jìn)行調(diào)解。如果通過上述方案仍無法解決爭議，可以向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或者向法院提起民事訴訟。